婚前购买婚后共同还贷的房屋，一方单独将其抵押有效吗？

裁判要旨

虽然双方认可贷款是婚后共同偿还，但不能改变房屋系司某单独所有的性质。张某以案涉房屋系夫妻共同财产主张抵押未经其同意要求确认《反担保抵押合同》无效的诉讼请求无事实依据，不予支持。

诉讼请求

张某向一审法院起诉请求：

1.司某与西宁担贷中心于2022年3月23日签订的宁小贷抵[2022]第[06]号的反担保抵押合同无效；

2.本案诉讼费用由司某、西宁担贷中心承担。

一审查明

2016年12月7日，出卖人李某和买受人司某签订《青海省二手房买卖合同》,约定司某购买李某房屋（建筑面积128.51平方米）,房屋总价款700000元，其中2016年12月7日前支付首期房价款280,000元，余款420,000元贷款后支付。2016年12月21日，司某取得上述房屋的不动产权证（青【2016】西宁市不动产权第0XXXX号青【2016】西宁市不动产权第XXXX号）。2017年1月26日，司某取得青海银行购房贷款420,000元。

2017年2月14日，张某和司某办理了结婚登记。2022年1月5日，该套房屋的贷款全部结清。

2022年3月18日，青海常青藤公司（甲方、借款人）与华夏银行西宁分行（乙方、贷款人）签订《流动资金借款合同》（编号：X1NZX01XXX),约定甲方向乙方贷款300万元，贷款期限2年，自2022年3月16日始至2024年3月16日止。该笔贷款由西宁担贷中心提供连带责任保证，其与华夏银行西宁分行签订《保证合同》（编号：X1NZX01XXX-11)。2022年3月29日，青海常青藤公司取得华夏银行西宁分行的贷款300万元。

2022年1月21日，司某签署《房产（共有）权人同意设定抵押授权书》,内容为：本人（产权人）司某，自愿将涉案房屋，128.51m2,产权证号0024165的房产，经产权（共有）人共同协商一致，同意将房产设定抵押，抵押权人为西宁担贷中心，抵押贷款金额为300万元，抵押期限为两年，如（借款人）青海常青藤公司贷款到期不能归还，抵押权人有权对房产依法进行处理，我们自愿承担法律责任。

2022年3月23日，西宁担贷中心（甲方）与司某（乙方）签订《反担保抵押合同》（宁小贷抵字[2022]第[06]号）,甲方就青海常青藤公司与华夏银行西宁分行于2022年3月16日签订的编号X1NZX01XXX的《借款合同》项下的借款本金叁佰万元及利息、实现债权的费用提供了连带责任的保证，为保障甲方对上述借款本息代偿后能够及时获得有效清偿，乙方自愿向甲方提供其房屋作为反担保抵押物，抵押值为壹佰伍拾万元。合同签订后，双方办理了抵押登记，西宁担贷中心于2022年3月25日取得青（2022）西宁市不动产证明第0010877号《不动产登记证明》。

另查明，2019年12月2日，张某通过其尾号2278的中国农业银行账户向司某尾号4152的账户转账50,000元，备注交房贷；2022年1月5日，向司某尾号3369的账户转账200000元，备注房款。2020年8月7日，张某通过其尾号8437的中国建设银行账户向司某尾号3369的账户转账280,000元，备注房款。2022年1月5日，司某尾号5592的中信银行账户现金存入43,000元，客户签名为司某。

再查，司某与青海常青藤公司劳动争议一案，该院于2022年10月13日立案后，经审理于2023年4月13日作出（2022）青0104民初5734号民事判决，驳回司某的诉讼请求，现该判决已生效。

又查，西宁阿米公司的法定代表人为张某，青海常青藤公司与西宁阿米公司于2022年1月31日签订《合同书》,约定西宁阿米公司为青海常青藤公司技术开发，报酬总额为210万元。后双方于2022年6月8日签订《解除合同协议书》,现西宁阿米公司向该院起诉撤销《解除合同协议书》,案件正在审理中。

一审判决

一审法院认为：张某以其配偶司某以案涉房屋向西宁担贷中心提供反担保抵押未经其同意，要求确认案涉《反担保抵押合同》（宁小贷抵字[2022]第[06]号）无效。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”和第一千零六十二条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权”的规定，案涉房屋购买于司某与张某登记结婚前，登记的产权人为司某，婚后双方共同还贷，不符合《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定的夫妻共同所有的情形，双方虽口头陈述约定该套房屋归张某所有，但并未提交相应的证据予以证明，且司某在将案涉房产提供抵押时并未向合同相对人西宁担贷公司告知该情形，再者司某在结清案涉房产的银行贷款后起至办理抵押前并未办理产权变更登记，故张某主张案涉房产为夫妻共同财产的理由不能成立，但其享有婚后双方共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分相应的权益。

综上，张某以案涉房屋系与司某的夫妻共同财产为由，主张抵押未经其同意要求确认《反担保抵押合同》（宁小贷抵字[2022]第[06]号）无效的诉讼请求无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条、第一百三十七条第一款、第一百五十二条之规定，判决：驳回张某的诉讼请求。

上诉意见

张某上诉事实与理由：判决书第七页第15行表示张某享有婚后双方共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分相应的权益，这是对夫妻共同财产的财产权和分配权的认定，而原判又以张某主张案涉房产为夫妻共同财产的理由不能成立驳回了张某的诉讼请求，从而造成形式上公平而实质上不公平的结果，因此提起上诉。

司某辩称，其是在张某不知情的情况下做的抵押担保，购房的大部分款项由张某支付，认可张某的诉讼请求。其当时在青海常青藤公司任职，4月份为公司提供的担保，6月份就被青海常青藤公司开除了。

西宁担贷中心辩称，西宁担贷中心与司某签订的《反担保抵押合同》有效。不动产产权以不动产登记簿记载的权利事项为准，签订合同时登记的房屋所有权人为司某单独所有。司某提供反担保后，青海常青藤公司取得300万元贷款，而后常青藤公司便与张某经营的西宁阿米公司签订了民事合同，将其中的200万元贷款转给了阿米公司，因此张某、司某所称张某对签订反担保合同的事宜不知情等是虚假陈述，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。

青海常青藤公司辩称，司某与青海常青藤公司不存在劳动关系，双方之间系因签订商业对赌协议产生的委托合同关系，有（2022）青0104民初5734号生效判决予以了认定。案涉房屋系司某的婚前个人财产，2016年12月购买，2017年1月10日取得不动产登记证书，均在和张某结婚之前，张某不是案涉房屋的所有权人，其即便婚后共同还贷，只对其婚后还款的增值部分享有分配的权利。抵押取得的贷款由张某和司某共同使用，张某陈述对案涉贷款不清楚属于虚假陈述。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。

二审判决

经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点是：司某与西宁担贷中心签订的《反担保抵押合同》的效力应如何确定，张某认为该合同无效的理由能否成立。

2016年12月7日，司某购买了涉案房屋（建筑面积128.51平方米）,司某支付了首付款280,000元，余款420,000元办理了贷款。2016年12月21日，司某取得上述房屋的不动产权证，2017年1月26日，司某取得青海银行购房贷款420,000元。即本案诉争房产是司某婚前签订的不动产买卖合同，房款无论是首付款还是办理贷款均是婚前支付和办理，房产登记手续也是在婚前办理的。2017年2月14日，张某和司某办理了结婚登记，虽然双方认可贷款是双方婚后共同偿还，但不能改变房屋系司某单独所有的性质。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，婚前按揭购买的商品房，以一方名义办理了产权证的，即使婚后夫妻双方共同偿还房贷，未进行不动产登记的一方也不能取得该房屋的所有权。故司某以其个人所有的房产办理抵押担保，系其个人行为，张某以案涉房产为夫妻共同财产，司某未经其同意签订的《反担保抵押合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2023）青01民终2217号 确认合同无效纠纷

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徐文丽

婚姻家庭法专业律师   山东建仑律师事务所合伙人

淄博律协婚姻家庭与财富传承法律专业委员会副主任

法律专线：15650336999

心理专线：13953304678

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